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內容來自sina新聞

地震房子倒塌需還房貸引爭議 開發商被指需擔責



長沙樓市5月開盤預告

  雅安地震後,關於地震中倒塌房子的房貸問題再次擺到大眾面前。

  "人生最痛苦的事是房子沒瞭還得還貸",網友的話引發瞭一系列討論。在一部分人看來,地震後房貸仍需繼續按時歸還,這是一個清晰的問題,無需討論。但有不同的意見認為,房子的使用權消失,為何還要還貸?

  目前,從法律界人士的觀點來看,抵押物的滅失並不能終止債權債務關系。不過各傢銀行暫時並未將震後災區金融服務的信貸條款細化到個人房貸。

  而如果發生不可抗力造成的房產損失,個體如何降低風險?有保險行業人士提到,商業保險加上國傢巨災計劃,就是專門轉嫁這種風險,並有成熟的經驗可以借鑒。而就在5月7日,21世紀網從深圳保監局獲悉,近期深圳市相關部門組織的巨災保險工作小組召開瞭第一次會議,就巨災保險推進模式、巨災基金成立及運行方式、巨災產品保障范圍及費率厘定等問題進行瞭深入討論,巨災保險有望在深圳率先破題。

  還貸爭議

  地震中倒塌的房子是否需要還貸引發瞭一系列爭議。

  在法律界人士看來,問題的關鍵因在於:抵押物的滅失是否導致債權債務關系的終止。

  這一爭議與一部分人的疑惑不謀而合,房貸是所有與房產有關的或是以房產為抵押物申請的貸款,"房子的使用權沒瞭,為何要還貸款?"

  對此,一位律師解釋,《擔保法》第五十二條規定,抵押權與其擔保的債權同時存在,債權消滅的,抵押權也消滅。"而債權是主權利,抵押權是附權利。也就是說債權沒瞭,抵押權也不存在瞭。比如全額還款,那抵押權就自然的滅失瞭。"

  但是,該律師同時提到,抵押是指債務人或者第三人不轉移對所列財產的占有,將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時,債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣。銀行將房子拍賣,就是行使抵押權。在抵押權因抵押物被征用而滅失的情況下,抵押權人可以就該抵押物的補償金有限補償;如抵押權所擔保的債權未屆清償期的,抵押權人可以請求人民法院對補償金采取保全措施。

  "如果把房子拍賣瞭,債務人依舊還欠銀行錢,那麼債權依舊存在。拍賣價不夠差價,債務人還得接著還錢。"律師解釋道,"所以說這個問題,其法律原理很清晰。"

  換言之,從法律條文上看,即使房子倒塌瞭,抵押物滅失瞭,借款人與銀行的債權債務關系依舊存在,房貸還得還。另外需要指出的是,借款人如果拒絕還款,也會在征信系統裡留下信用污點,影響以後貸款。

  值得推敲的抗震能力

  另外有一種聲音認為,地震中倒掉的房子,房產開發商是否該擔責?

  地震屬於不可抗力和天災,但是仍然有一個首要的問題,即開發商提供的房子是否合格?是不是按照建築抗震的標準進行設計和施工?如果沒有達到抗震的要求,是否也需承擔相應的賠償責任?

  據21世紀網查詢,現行的建築設計標準和建築鑒定標準均對抗震有所規定。

  由住房和城鄉建設部以及國傢質量監督檢驗檢疫總局聯合發佈的《建築抗震設計規范(GB50011-2010)》中規定,其基本的抗震設防目標是:當遭受低於本地區抗震設防烈度的多遇地震影響時,主體結構不受損壞或不要修理可繼續使用;當遭受相當於本地區抗震設防烈度的設防地震影響時,可能發生損壞,但經一般性修理仍可繼續使用;當遭受高於本地區抗震設防烈度的罕遇地震影響時,不致倒塌或發生危及生命的嚴重破壞。該規范適用於抗震設防烈度為6、7、8、9度地區建築工程的抗震設計以及隔震、消能減震設計。

  而該規范是在總結瞭2008年汶川地震震害經驗,對災區設防烈度進行瞭調整,增加瞭有關山區場地、框架結構填充墻設置、砌體結構樓梯間、抗震結構施工要求的強制性條文,提高瞭裝配式樓板構造和鋼筋伸長率的要求後實施的。

  另外,建築設防的所有建築應按現行國傢標準《建築工程抗震設防分類標準》GB50223確定其抗震類別及其抗震設防標準。

  當然,現行的《建築抗震鑒定標準GB50023-2009》中也提到,符合本標準要求的現有建築,在預期的後續使用年限內具有相應的抗震設防目標:後續使用年限50年的現有建築,具有與現行國傢標準《建築抗震設計規范》GB50011相同的設防目標,後續使用年限少於50年的現有建築,在遭遇同樣的地震影響時,其損壞程度略大於按後續使用年限50年鑒定的建築。標準適用於抗震設防烈度並未6-9度地區的現有建築的抗震鑒定。

  而此次雅安蘆山地震7級,房屋倒塌損毀嚴重。這些倒塌損毀的房子是否符合當地建築地震烈度設防標準,值得調查分析。

  其實,在抗震設計規范中有提到,我國主要城鎮(縣級及縣級以上城鎮)中心地區的抗震設防烈度、設計基本地震加速度值和所屬的設計地震分組要執行相應的規范。那麼,這些位於震中災區縣城的房子的相應抗震級別是否能夠過關?房屋倒塌,開發商是否需要擔責也需予以確認。

  保險行業人員也提到,《建築抗震設計規范(GB50011-2010)》是其行業內理賠地震保險的核心依據之一。

  一位基建行業人士告訴21世紀網,"開發商在設計和土建時對房屋建築標準有要求,針對不同的情況,設計和施工需達到標準。"但其同時也提到,鑒定起來比較麻煩。"一般的銀行房屋貸款應該不會這麼細致,一般都是正常使用功能達到標準就可以。一般辦理房屋貸款的評估人員也不是技術專傢。"

  有分析指出,如果地震中倒塌的房子不符合現行的建築設計標準和建築鑒定標準對抗震的有關規定,所有者可以先向開發商索賠。而另一個問題則是,銀行在發放房屋貸款前,是否做到盡職調查?更進一步,銀行、開發商和房子購買者之間在房子質量問題上是否存在一定的信息不對稱?

 銀行:規則並未細化到個人房貸這一步

  雅安地震後,央行、銀監房子2胎設定會及多傢銀行業金融機構緊急發佈瞭支持災區的各種金融服務措施,但從目前掌握的信息來看,銀行暫時並未將針對災區的信貸措施細化到住房個人貸款這一步。

  其中,中行對災前已發放、因災不能按時償還的各類個人貸款實行"四暫不"政策,也就是暫不催收催繳、暫不罰息、暫不生成不良記錄、暫不影響獲得災區其他信貸支持。

  工行提到,對災區無法及時還款的信用卡和貸款客戶允許延期還款。對於抗震搶險救災的緊急資金需求和受災困難企業及個人的信貸業務,實行急事急辦、特事特辦。

  郵儲銀行公告稱,對災區受災的小額貸款和小微企業貸款客戶,恢復生產前不催收催繳,6個月以內逾期不作為不良記錄,延長貸款期限最長至兩年,降低貸款利率最低至基準利率7折,提供停息最長6個月,並可視情況免除期間利息;對雅安災區信用卡客戶,提供三個月免息還款期服務。

  建行工作人員告訴21世紀網,建行通過重建貸款、房屋維修貸款、個人助業貸款等服務,支持受災群眾災後重建,恢復生產經營;通過多種方式開展並受理個人貸款和住房公積金客戶咨詢、申請、查詢等工作;針對因災情導致借款人還款困難或無法按時償還貸款本息的個人貸款客戶,暫不催收催繳,後續將按國傢有關部門規定執行。

 地震房貸風險的終結者

  銀行該不該承擔地震中倒塌房屋的貸款風險?

  有分析人士認為,"真正解決震後房貸問題的終結者,真正的風險承擔者不應該是建融屏東麟洛建融銀行,

  銀行的經驗特點也表明其沒有能力管理這種巨災風險。"

  "但有一種情形例外,從社會責任角度來說,催討災民償還住房抵押貸款也不合適。如果銀行因為地震放棄對貸款的索賠,從而把這種貸款變稱壞賬,那也是無奈之舉。"分析人士提到。

 如何解決這種矛盾?

  某房地產擔保公司董事長告訴21世紀網,"遇到地震這樣的情況,就得看銀行的風控措施如何,對於個人來說,預防風險最好是購買相應保險來保障。"

  保險行業人員告訴21世紀網,"解決這個問題的方式,根本就不用我們在摸著石頭過河,國際上的做法就是保險,如果細化就是商業保險和國傢巨災保險。如果個人資金充裕可以買商業保險,如果是農村沒錢的或者資金不充裕,由國傢組織巨災保險,風險由保險公司承擔。"

  就在5月7日,21世紀網從深圳保監局獲悉,近期深圳市相關部門組織的巨災保險工作小組召開瞭第一次會議,就巨災保險推進模式、巨災基金成立及運行方式、巨災產品保障范圍及費率厘定等問題進行瞭深入討論,巨災保險有望在深圳率先破題。

  不過,在汶川地震之後的2009年兩會,就已經有保險公司高管呼籲建立巨災保險制度。但五年過去,這一制度還尚未出臺。

  因為巨災本身破壞性極大且發生比較集中,這跟一般的保險條件不一樣。巨大的災難造成的損失千億級別,這背後需要國傢財政的支持和統一規劃。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-09/09083139858.shtml

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林一俐

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